Pri kúpe nehnuteľnosti je pre kupujúcich mimoriadne dôležité poznať svoje práva týkajúce sa zodpovednosti za vady, najmä vzhľadom na vysokú hodnotu nehnuteľností. Právna úprava poskytuje kupujúcim určitú ochranu, ale vyžaduje aj ich aktívny prístup pri odhaľovaní a uplatňovaní nárokov zo skrytých vád. Legislatíva tiež rozlišuje medzi rôznymi typmi vád, stanovuje jasné lehoty na uplatnenie nárokov a definuje práva a povinnosti oboch zmluvných strán.
Zodpovednosť za vady pri kúpe nehnuteľnosti je primárne upravená najmä v zákone č. 40/1964 Zb., teda v Občianskom zákonníku v znení neskorších predpisov.
Občiansky zákonník upravuje tzv. notifikačnú povinnosť predávajúceho – ak predávajúci vie o vadách nehnuteľnosti, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Od 1. júla 2024 sa táto povinnosť dokonca rozšírila a stala sa všeobecnou povinnosťou každého scudziteľa (teda nie len predávajúceho). Nesplnenie tejto povinnosti môže viesť k zodpovednosti za vady, hoci tie sa môžu prevajiť až neskôr.
Pri nehnuteľnostiach rozlišujeme dva základné typy vád:
Faktické vady – defekty nehnuteľnosti, ako sú rôzne poškodenia, nevhodná statika, použitie nepovolených stavebných materiálov, praskliny, poškodené rozvody, problémy so statikou, nefunkčné kúrenie, poškodená izolácia, konštrukčné chyby a podobne.
Právne vady – ak má napr. k nehnuteľnosti právo iná osoba, môže ísť o právnu vadu.
Z hľadiska možnosti ich identifikácie môžeme vady rozdeliť na:
Zjavné vady – tie, ktoré možno zistiť „voľným okom“ pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti (napr. viditeľné plesne, praskliny, poškodená podlaha).
Skryté vady – také, ktoré neboli zjavné pri kúpe, no v čase predaja už existovali (napr. problémy so statikou ukryté pod omietkou, skryté poškodenia rozvodov).
Ak po prevzatí nehnuteľnosti vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, kupujúci má:
Právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady.
Ak ide o vadu, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
V prípade, ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti, alebo že nemá žiadne vady, a toto vyhlásenie sa ukázalo ako nepravdivé, kupujúci môže tiež od zmluvy odstúpiť.
Pri zistení vád je kľúčové:
Dôkladne zdokumentovať zistené poškodenia alebo nedostatky, napríklad fotografiami alebo videozáznamom.
V prípade potreby prizvať odborníka alebo znalca, ktorý vypracuje posudok o stave nehnuteľnosti, o vadách a o nákladoch potrebných na ich odstránenie.
Následne je potrebné:
Informovať predávajúceho o zistených vadách písomne.
Dostatočne určitým spôsobom vytknúť vadu – nestačí len všeobecné oznámenie, že vec má vady, ale kupujúci musí výslovne uviesť, aké konkrétne vady vytýka.
Oznámiť, aké právo zo zodpovednosti za vady si kupujúci uplatňuje (či požaduje zľavu alebo odstupuje od zmluvy).
Uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady je časovo obmedzené:
Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.
Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v rovnakej lehote.
Existujú situácie, kedy je zodpovednosť predávajúceho za vady obmedzená. Ide napr. o situáciu pri zjavných vadách alebo vadách, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností. Pri takomto type vád nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, nakoľko zjavné vady nepožívajú ochranu. Výnimkou je situácia, ak predávajúci výslovne ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek vád.
Kúpili ste nehnuteľnosť a dodatočne ste zistili jej vady, na ktoré Vás predávajúci neupozornil? Kontaktujte nás a prejdeme s Vami práva, ktoré Vám podľa práva patria.