Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, pri ktorej nehnuteľnosť vlastní viacero osôb s presne určenými spoluvlastníckymi podielmi. V praxi často nastávajú situácie, kedy spoluvlastníci chcú tento vzťah ukončiť. Slovenský právny poriadok vychádza zo zásady, že nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve proti svojej vôli, až na určité špecifické výnimky. Štandardne však existujú stanovené postupy, ako podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vysporiadať.
Občiansky zákonník rozoznáva dva základné spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva:
Dohodou spoluvlastníkov;
Rozhodnutím súdu na návrh niektorého zo spoluvlastníkov.
Každý z týchto spôsobov má svoje špecifiká, výhody a podmienky, ktoré musia byť splnené pre úspešné ukončenie spoluvlastníckeho vzťahu.
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkmi patrí medzi najrýchlejšie a najhospodárnejšie spôsoby zániku podielového spoluvlastníctva. Táto dohoda sa uzatvára v prípade, ak dochádza k celkovému zrušeniu spoluvlastníckeho vzťahu. Preto sa na jej platnosť vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov. Inými slovami, nestačí, aby dohodu uzavreli len niektorí spoluvlastníci.
V prípade, ak by nedošlo k dohode medzi všetkými spoluvlastníkmi o zrušení podielového spoluvlastníctva, jednotliví spoluvlastníci majú ešte možnosť previesť svoj spoluvlastnícky podiel samostatnou kúpnou, darovacou alebo inou scudzovacou zmluvou. V takom prípade však nejde o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, ale len o nakladanie s vlastným podielom konkrétneho spoluvlastníka. V prípade tejto možnosti je ale potrebné dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, ak sa prevod podielu nerealizuje na blízku osobu.
V oboch prípadoch (tzn. aj v prípade dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctv ako celku, aj v prípade samostatnej kúpnej/darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel) sa vyžaduje aj povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní ich spoluvlastníctva, ktorýkoľvek z nich môže podať na súd návrh (žalobu) na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctvo. Právo podať takýto návrh má každý spoluvlastník bez ohľadu na veľkosť jeho podielu, teda aj menšinový, aj väčšinový spoluvlastník.
Súd pri rozhodovaní o spôsobe vyporiadania postupuje podľa nasledovného poradia:
Reálne rozdelenie veci – ak je to možné a účelné, súd má prioritne vec rozdeliť na reálne časti, ktoré sa rozdelia medzi spoluvlastníkov.
Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu – v prípade, ak reálne rozdelenie nie je možné a niektorý zo spoluvlastníkov (prípadne viacerí) prejavia záujem nadobudnúť nehnuteľnosť, súd prikáže nehnuteľnosť do vlastníctva tomu spoluvlastníkovi, ktorý o nehnuteľnosť prejavil záujem. Súčasne však prikáže tomuto spoluvlasntíkovi vyplatiť finančný podiel ustupujúcim spoluvlastníkom. Štandardne sa pritom vychádza zo znaleckého posudku o hodnote nehnuteľnosti, ak sa spoluvlastníci nedohodnú na hodnote inak.
Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov – táto možnosť prichádza do úvahy len v prípade, kedy ani jedna z vyššie uvedených možností neprichádza do úvahy. V praxi sa pristupuje k tejto možnosti len v prípade, ak iná možnosť nie je možná, pretože predaj na základe súdneho rozhodnutia sa realizuje prostredníctvom súdneho exekútora, čo môže podstatným spôsobom zvýšiť výdavky strán. Alternatívou tejto tretej možnosti je dohoda spoluvlastníkov o spoločnom predaji nehnuteľností po vlastnej réžií (prípadne využitím služieb realitných kancelárii) s následným rozdelením výťažku.
V úvode tohto článku sme spomínali, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníckom vzťahu, až na špeciálne výnimky. V niektorých výnimočných prípadoch súd môže žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zamietnuť, a to z dôvodov hodných osobitného zreteľa (neplatí ti však pri reálnom rozdelení veci).
Napriek tomu, že každý prípad sa síce posudzuje individuálne, z rozhodovacej činnosti súdov je možné vyvodiť výnimočné okolnosti, ktoré boli pre súd smerodajné na zamietnutie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Týmito výnimočnými okolnosťami boli najmä zdravotný stav žalovaného, jeho vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v predmetnej nehnuteľnosti, nedostatok možností žalovaného uspokojiť svoje bytové potreby inde, osobné väzby žalovaného na nehnuteľnosť a iné.